Home / Aktualności / Inwestycja w nieruchomości – czy tanio to dobrze?

Inwestycja w nieruchomości – czy tanio to dobrze?

Inwestycja w nieruchomości – czy tanio to dobrze?

Coraz więcej osób kupuje nieruchomości traktując je jako inwestycję. Od zawsze panuje przekonanie, że najlepiej kupić tanią nieruchomość i następnie wynajmując ją mieć comiesięczny stały dochód. Z pewnością niska cena zakupu, może zachęcić w pierwszym odruchu; jednakże czasami warto przeliczyć stosunek zysków do poniesionych kosztów.

Dla uproszczenia przyjmiemy że posiadamy około 500 tyś wolnych środków lub zdolności kredytowej. Aby wyliczenia były bardziej przejrzyste nie uwzględniamy kosztów odsetek od ewentualnego kredytu, gdyż w obu analizowanych przypadkach będą w tej samej wysokości i nie wpływa to nasz wybór.

Postaram się porównać dwa scenariusze:

  1. zakup dwóch mieszkań o powierzchni 50 m2, każde w cenie około 250 tyś zł w dzielnicy o przeciętnym prestiżu takim jak Gdynia Wiczlino, Oksywie lub Karwiny. Wynajem długoterminowy.
  2. zakup jednego mieszkania o powierzchni 50 m2, w cenie 500 tyś zł w prestiżowym miejscu takim jak Gdynia Orłowo w części od strony morza. Najem krótkoterminowy.

 

KOSZTY

Na początek koszty. Zakup mieszkania wiąże się z czynnościami notarialnymi oraz sądowymi. Podatek jest płacony od wartości więc w obu przypadkach będzie to ta sama kwota, jednakże notariusz będzie życzył sobie zapłaty za każdy sporządzony akt notarialny. Również wpis do księgi wieczystej będzie dokonywany dwukrotnie w scenariuszu pierwszym.

Po zakupie nieruchomości należy je wyposażyć. W obu przypadkach bierzemy pod uwagę mieszkania dwu pokojowe. Standardowo przyjmuje się że koszt urządzenia mieszkania na przyzwoitym poziomie to 2 tyś zł za metr kwadratowy. Możemy przyjąć, że w związku z innymi oczekiwaniami klientów w prestiżowej dzielnicy zwiększenie tej kwoty o 25%. W scenariuszu pierwszym wydamy na urządzenie około 200 tyś zł w scenariuszu drugim 125 tyś zł.

Dodatkowo w przypadku zakupu mieszkania w niższym standardzie dodatkowo zostaniemy obciążeni fakturą za miejsce garażowe i piwnicę, które w przypadku prestiżowej inwestycji takiej jak np Nowe Orłowo będzie już w cenie mieszkania. W zależności od dewelopera będzie to koszt około 20 tyś zł za miejsce oraz około 10 tyś za piwnicę. W scenariuszu „tanim” są to dodatkowe 60 tyś zł.

Podsumowując aby uzyskać mieszkanie gotowe do najmu w scenariuszu pierwszym wydaliśmy założone 500 tyś zł oraz dodatkowo 260 tyś na wyposażenie. Dodatkowo musimy przygotować o kilka tysięcy więcej na notariusza, który wykona podwójną pracę. W scenariuszu drugim nasz rachunek został obciążony 500 tyś na zakup oraz 125 tyś na wyposażenie.

 

NAJEM

Scenariusz pierwszy zakłada najem mieszkania długoterminowy. Ceny najmu w dzielnicach „sypialniach” oscylują wokół ceny 1500 zł miesięcznie. Najemca dodatkowo opłaci nam koszty użytkowania. Założymy optymistycznie, że mieszkania będą wynajęte przez 90% roku.

W scenariuszu drugim zakładamy najem krótkoterminowy, który w przypadku prestiżowej dzielnicy w pobliżu plaży jest rozliczany dobowo. Ceny kształtują się w zależności od sezonu od 200 do 400 zł za dobę. W trójmieście wysoki sezon zaczyna się pierwszego czerwca a kończy się w połowie września. Dodatkowo ceny z wysokiego sezonu są aktywne od 20 grudnia do 6 stycznia, w ferie zimowe – liczone dla wszystkich województw, święta Wielkanocne oraz długi weekend majowy. W tych dniach możemy liczyć na 100% obłożenie, w pozostałym terminie musimy założyć tylko 50% obłożenie. Podsumowując wysoki sezon to około 150 dni w cenie 400 zł i około 100 dni wynajętych w niskim sezonie w cenie 200 zł. Przy dłuższej działalności ilość dni wynajętych po sezonie zazwyczaj wzrasta.

Podliczmy nasze przychody. W scenariuszu pierwszym przychód wynosi 1500zł x 12 miesięcy x 2 mieszkania – 10% = 32 400 zł. W scenariuszu drugim 150 dni x 400 zł + 100 dni x 200 zł = 80 000 zł. W scenariuszu drugim musimy jeszcze odjąć miesięczne koszty mediów oraz opłat stałych takich jak fundusz remontowy, koszty wspólnoty itp. przy 50 metrowym mieszkaniu przyjmijmy 700 zł miesięcznie. Od naszego przychodu odejmiemy 8 400 zł

 

RYZYKA

Przy najmie długoterminowym największym ryzykiem jest prawo stające zawsze po stronie najemcy. W przypadku gdy najemca nie wywiązuje się z miesięcznych płatności, jest często bardzo trudno wyeksmitować nierzetelnego płatnika. Dopóki prawo nie zostanie w pełni uporządkowane najem długoterminowy może przeistoczyć się w długoterminowy koszmar.

Przy najmie krótkoterminowym, płatności są często z góry. W tym przypadku największym zagrożeniem jest wandalizm najemcy – występuje on również w najmie długoterminowym – jednakże można się na to przygotować poprzez odpowiednio przygotowane umowy najmu.

 

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W CZASIE

W dniu „zero” wartość nieruchomości w obu scenariuszach jest taka sama. Po 10 latach – a tak w większości przypadków liczymy inwestycję – ceny nieruchomości będą się wyraźnie różnić. Mieszkania w sypialnianych dzielnicach starzeją się zdecydowanie szybciej. W najbliższej okolicy zawsze powstanie nowsze, ładniejsze osiedle na którym popyt na mieszkania będzie większy niż na nasze dziesięcioletnie. Ponadto mieszkania tańsze są wykonywane z gorszej jakości materiałów (100% różnica w cenie) przez co w krótszym czasie widać po nich upływający czas.

Zupełnie inaczej jest przy zakupie nieruchomości w prestiżowej dzielnicy. Zazwyczaj takie miejsca charakteryzują się małą ilością niewykorzystanej ziemi. Dzięki temu prawdopodobieństwo budowy większej ilości mieszkań w okolicy jest znikome. Co więcej, zazwyczaj ilość chętnych do zakupu mieszkania w takiej dzielnicy jest większa od podaży. Powoduje to praktycznie gwarantowany wzrost cen nieruchomości. 

 

PODSUMOWANIE

Tanio znaczy drożej i mniej zyskownie. Taka dość zaskakująca konkluzja wyłania się z powyższego podliczenia. Poniżej dane zebrane tabelarycznie.

 

 

Notariusz

Wyposażenie

Garaż + piwnica

Przychód

Ryzyka

Scenariusz 1

Cena podwójna

200 000,00 zł

60 000,00 zł

32 400,00 zł

znaczące

Scenariusz 2

Cena pojedyncza

125 000,00 zł

W cenie

71 600,00 zł

niskie

 

Po ostatecznym podliczeniu po 10 latach nasz rachunek będzie wyglądał następująco

 

 

Scenariusz 1

Scenariusz 2

Zakup nieruchomości

-500 000,00 zł

-500 000,00 zł

Wyposażenie

-200 000,00 zł

-125 000,00 zł

Garaż + piwnica

-60 000,00 zł

0,00 zł

Przychód

324 000,00 zł

716 000,00 zł

Zysk/Strata

-436 000,00 zł

91 000,00 zł

Przy inwestycji w nieruchomość, nie opłaca się kupować niskobudżetowych nieruchomości. Po dziesięciu latach w scenariuszu pierwszym ledwo udało się zejść poniżej ceny zakupu nieruchomości, Inwestor został wystawiony również na duże ryzyko. W scenariuszu drugim inwestycja została spłacona, został również pokryty koszt pieniądza w czasie wraz z bezpiecznym zapasem. Dodatkowo Inwestor nie był wystawiony na ryzyko problemów z najemcą długoterminowym.

Równie ważne, o ile nie najważniejsze jest to, że w scenariuszu drugim nieruchomość po dziesięciu latach najprawdopodobniej zwiększyła swoją wartość o kilkadziesiąt procent co należałoby doliczyć do zysku.

Przy podejmowaniu decyzji o zakupie na wynajem należy przeanalizować aktualne ceny najmu, średnie obłożenia i czas trwania sezonu. Należy pamiętać że nie ma dwóch takich samych inwestycji i zaangażowanie własnych pieniędzy musi być każdorazowo poprzedzone analizą dla konkretnego przypadku.

Lech Swędrak

W dniu dzisiejszym (13-07-2015) ukazał się artykuł w Newsweek Polska (Nt 29/2015), w którym zostało wykorzystane powyższe wypracowanie

 

Top